Методологические основы регистрации прав на недвижимость в России на современном этапе

Успешное и эффективное развитие рынка недвижимости прямо зависит от четкого, законодательно установленного порядка определения оснований возникновения прав на капитальные товары — здания, земельные участки, дома, помещения и сооружения, собственность на которые затрагивает коренные интересы всех слоев любого общества. Многое зависит от юридической чистоты оформления прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Любое право должно быть надежно защищено. По нашему мнению, именно регистрация должна давать человеку право собственности или "титул собственности", который определяет не только права владельца недвижимости, но и его обязанности. Поэтому порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен быть четким и однозначным.

Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как правом на него, является принятая в стране система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Уровень и качество ее постановки в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов за счет налогообложения. Регистрация прав в России осуществлялась до недавнего времени путем внесения соответствующих записей в регистрационную поземельную книгу. Земельный комитет в соответствии с Указом Президента от 11 декабря 1993 года № 2130 обеспечивал Государственную регистрацию документов о правах на недвижимость. Ныне регистрация прав осуществляется путем внесения записей в Единый Государственный Реестр Прав. С 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и с этого времени она является единственным доказательством существования тех или иных прав на недвижимые объекты. Она предусматривает существенные изменения сложившейся практики учета недвижимости, в основном как физических объектов в различных ведомствах (Госкомзем, БТИ и др.), и создание максимально независимой системы регистрирующих учреждений Министерства юстиции РФ, формирующей единое правовое поле отечественного рынка недвижимости. Весь комплекс работ по реорганизации учетной сферы управления недвижимостью намечено полностью завершить к 2000 г. В Москве и Петербурге новая система регистрации недвижимости уже создана, а в регионах она все еще слабо развита.

До создания в субъектах РФ учреждений юстиции по госрегистрации прав на недвижимость уполномоченными федеральными органами власти по соблюдению правил ведения Единого реестра прав на недвижимость являются: - Госкомитет по жилищной и строительной политике РФ - орган технической инвентаризации и жилищный орган; - Госкомзем РФ - орган по земельным ресурсам; - Мингосимущество РФ - орган по управлению государственным и муниципальным имуществом.

В этой связи большой интерес представляет подробное рассмотрение организационных и правовых процедур регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нами были определены цели и правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В общем виде она должна представлять собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости. Такие элементы отражены на рисунке 1. В настоящий момент в России сложилась такая система, что в процессе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней устанавливаются, как это показано на рисунке 2, отношения между двумя группами участников: с одной стороны - обладатели тех или иных прав на недвижимость, а с другой учреждения по регистрации, органы власти и управления, действия которых регламентируются законодательством. Между органами власти, организациями и частными лицами складываются определенные отношения, которые должны регулироваться соответствующими нормами. Тем самым возникают правоотношения, которым присуще наличие нескольких элементов: 1) норма права, которой необходимо руководствоваться при решении тех или иных правовых вопросов; 2) субъекты права, т. е. участники отношений; 3) объект права - индивидуально-определенный объект недвижимости, по поводу которого возникают правоотношения;