Методические положения регистрации прав на землю и иные объекты недвижимости

Система регистрации прав на недвижимость должна предназначаться для регистрации прав собственников, пользователей на земельные участки и другие прочно связанные с ними объекты недвижимости, информационного обеспечения вышестоящих органов, администрации при решении задач управления недвижимостью, юридических и физических лиц. Нами были определены основные задачи регистрации прав на недвижимость, которыми являются: - регистрация состояния и изменений правового статуса каждого земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости; - учет, хранение и обработка достоверных регистрационных сведений; - оформление и выдача правоудостоверяющих документов на земельные участки, свидетельств о регистрации прав на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости.

Применение системы регистрации, с нашей точки зрения, прежде всего должно быть направлено на: - повышение оперативности и качества регистрационного процесса за счет применения современных информационных технологий; - обеспечение надежного и детального учета сведений о субъектах прав, объектах недвижимости и прав на них, исключающего ошибки в процессе регистрации; - формирование достоверной отчетности; - формирование интегрированной информационной среды, обеспечивающей автоматизированную поддержку процессов регистрации, пополняемой новыми компонентами и встраиваемой в информационные системы любого уровня.

Принцип регистрации, с точки зрения автора исследования, должен заключаться в том, что события, связанные с возникновением описаний новых или прекращением существующих прав, особым образом фиксировались, или, иначе говоря, проходили регистрацию. Регистрация должна состоять в создании специальной регистрационной записи, которая идентифицировала бы событие возникновения или прекращения прав как сделку определенного типа и связывала бы описания возникновения или прекращения прав с документами, послужившим основанием сделки, субъектами сделки и объектами сделки или какой либо юридической операции с недвижимостью. Таким образом, каждое описание права через регистрационную запись должно ссылаться на документ-основание. Документы должны содержать исчерпывающую информацию, достаточную для регистрации той или иной сделки и следующих из нее возникновений или изменений прав. В системе необходимо наличие функции учета регистрационных документов, позволяющая вести справочник документов и приложений к ним.

Система должна позволять регистрировать права собственности на недвижимое имущество, сервитута и обязательственные права, связанные с правами на недвижимое имущество. К праву собственности относится как право полной собственности, включающее три основных составляющих права: владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, так и частичные права собственности, включающие допустимые законом комбинации основных составляющих. Часто права полной и частичной собственности называются первичными правами. Термин "первичное право" часто встречается в законодательстве, нормативно правовых актах и, как следствие, во многих уже созданных регистрационных системах. По нашему мнению этот термин является некорректным как в юридическом плане, так и в техническом, и автор работы предлагает исключить его. Ориентация на так называемые "первичные" и "вторичные" права всегда создает абсолютно ничем необоснованную запутанность и неоднозначность, что ни на чем так ярко не отражается (в худшую сторону), как на функционировании автоматизированных систем. Нами определено, что для нормальной регистрационной системы все права должны быть равнозначны в плане прохождения регистрации, в юридическом же отношении они лишь различаются степенью свободы владения, пользования и распоряжения. Другое дело, что обязательственные права обременяют другие права.

Согласно Федеральному закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (от 21.07.97 №122-ФЗ) понятия обременении и ограничений прав смешиваются воедино: "Обременения (ограничения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)". Следуя этому положению, почти во всех существующих регистрационных системах эти понятия также смешиваются, что приводит к неоднозначности, путанице, большому неудобству в работе. Может для ручной, то есть "бумажной", системы регистрации это и допустимо, поскольку разбираться приходиться всегда человеку, но для автоматизированных систем это неприемлемо из за ненужного резкого усложнения и без того непростой физической модели. К тому же такие модели, как показывает опыт создания регистрационных систем в России почти всегда дают так называемые "логические сбои", то есть выдают юридически неправильную информацию. Автор представленной работы предлагает разграничить эти категории следующим образом:

Обременения прав. За исходное положение необходимо принять, что обременения каких либо прав могут возникать только в результате возникновения обязательственных прав. При этом обременению прав всегда должна предшествовать сделка с недвижимостью, вызывающая возникновение и регистрацию обязательственных прав, а обременение исходных прав должно устанавливаться после этого автоматически, представляя попросту ссылку на эти возникшие обязательственные права на недвижимость. Следующие права нужно рассматривать как обременяющие: сервитут, аренда, ипотека, рента.